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Contratos de arrendamiento en tiempos de COVID-19

Contratos de arrendamiento en tiempos de COVID-19

Sin duda, las consecuencias económicas del Covid -19, han impactado varios, sino es que todos los países del mundo y Colombia no sido la excepción. El incumplimiento de los contratos de arrendamiento ha sido tema de discusión desde el primer momento de la emergencia, cuando muchos establecimientos de comercio cerraron su operación, o bien cuando cientos de personas perdieron su empleo.

 

 

Hoy queremos presentarte algunos aspectos a tener en cuenta, en este tema que tiene tanto de largo como de ancho:

 

  1. Los contratos de arrendamiento son un convenio que surge de la voluntad contractual, de ahí que sean las partes quienes tienen capacidad para establecer o modificar lo pactado, siempre que tales convenios no sean contrarios a la ley o a las sanas costumbres.

  2. Los contratos de arrendamiento con destinación a vivienda están regulados por la Ley 820 de 2003, y aquellos, cuyos inmuebles son destinados para actividades comerciales, se rigen por las normas del Código de Comercio y Código Civil Colombiano.

  3. El Gobierno Nacional Colombiano, a lo largo de la emergencia expidió dos decretos reglamentarios, que tenían como finalidad dar herramientas que les facilitara a las partes llegar a algún acuerdo durante la presente emergencia.

 
El Decreto 579 de 2020, invitó a las partes a que lograran acuerdos directos para el pago de los cánones correspondientes al período comprendido entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020.

 


El Decreto 797 de 2020, permitía la terminación anticipada para algunos contratos de arrendamiento con destinación comercial, no obstante, posteriormente fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, por vulnerar la autonomía de la voluntad privada y libertad contractual.


¿Qué pasa si no se llegó a un acuerdo directo sobre las condiciones de pago de los cánones de arrendamiento o la terminación del contrato por COVID-19?

 

Si las partes no lograron un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, estarán vigentes los términos pactados, el arrendatario estará obligado a pagar la totalidad del canon de arrendamiento y deberá cumplir con lo inicialmente pactado para la terminación anticipada, como envío de previo aviso y pago de la cláusula penal.

 


¿Se configura fuerza mayor o caso fortuito en el contrato de arrendamiento a causa del COVID-19?

 

Es importante que tengas en cuenta que la fuerza mayor o caso fortuito se ha entendido como un imprevisto que a su vez no es posible resistir. En este sentido, se deben evidenciar estos dos elementos (impresivilidad e irresistibilidad). Así, quien alega esta situación debe soportarla y justificarla. La fuerza mayor o caso fortuito pueden constituir un incumplimiento y ausencia de responsabilidad, por un hecho ajeno a la voluntad que afecta el cumplimiento normal de las obligaciones.

Así entonces, al tratarse de una imposibilidad, lo primero a considerar es si la misma es temporal o definitiva y en últimas será un Juez de la República quien determinará, después de escuchar los argumentos de ambas partes, si en efecto, el contrato debe ser resuelto o no, o si ha operado la fuerza mayor como eximente de las obligaciones pactadas.

 

¿El arrendatario puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento?

 

Sí, el arrendatario o inquilino puede solicitar terminar el contrato de arrendamiento antes del plazo previsto, no obstante, deberá tener en cuenta las disposiciones establecidas en los contratos, como el pago de la cláusula penal al arrendador.

 


La ley indica que se debe realizar la solicitud por escrito a través de un servicio postal autorizado y con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de vencimiento del contrato, en caso de que se quiera dar por terminado el contrato de manera anticipada y se encuentre fuera del tiempo para realizar el preaviso puede solicitar la terminación realizando el pago de una indemnización equivalente al precio de tres cánones de arrendamiento.

 

 

¿Cuál es la mejor manera entonces de terminar el contrato de arrendamiento?

 

Ante las presentes circunstancias, la conciliación realizada ante cualquiera de los distintos centros de conciliación autorizados toma fuerza como el mejor mecanismo para lograr la negociación entre las partes, de manera que puedan revisar posibles descuentos sobre el monto del canon de arrendamiento a futuro, o acordar los términos para la terminación anticipado del contrato y consecuente entrega del inmueble.


Fuente: Avalcrear

Avalcrear está presta a brindar asesoría y acompañamiento en este tema.

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